Stap voor stap: zo bereken je de uitkoopsom van je woning

De basis van de uitkoopsom

Voordat we de berekening maken, is het goed om de begrippen helder te hebben. De uitkoopsom is gebaseerd op de netto waarde van de woning. Deze waarde bestaat uit de actuele woningwaarde min de openstaande hypotheekschuld.

Is de woning meer waard dan de hypotheek, dan is er sprake van overwaarde. Is de hypotheekschuld hoger dan de waarde van het huis, dan is er een restschuld of onderwaarde. In de meeste gevallen wordt deze netto waarde gelijk verdeeld, dus ieder krijgt 50%.

Afspraken in huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract kunnen een andere verdeling voorschrijven. Ook eigen geld dat een van jullie in de woning heeft geïnvesteerd, kan de berekening beïnvloeden.

Stap 1: Bepaal de actuele waarde van de woning

De eerste stap is het vaststellen van de huidige marktwaarde van jullie huis. De WOZ-waarde is hiervoor meestal niet geschikt, omdat deze vaak niet de actuele verkoopwaarde weerspiegelt.

Een officiële taxatie door een onafhankelijke taxateur is de meest betrouwbare methode. Dit geeft een objectief en actueel beeld van de woningwaarde, wat discussies kan voorkomen. Je kunt samen een taxateur aanwijzen en de kosten delen.

Stap 2: Bereken de netto waarde (over- of onderwaarde)

Zodra de actuele woningwaarde bekend is, kun je de netto waarde berekenen. Hiervoor trek je de openstaande hypotheekschuld af van de getaxeerde waarde van de woning.

De formule is eenvoudig:

Actuele woningwaarde - Openstaande hypotheekschuld = Netto waarde

Stel, jullie woning is getaxeerd op € 400.000 en de openstaande hypotheek is € 250.000. De berekening is dan: € 400.000 - € 250.000 = € 150.000. In dit geval is de overwaarde € 150.000.

Stap 3: Bereken de definitieve uitkoopsom

De netto waarde wordt in de meeste gevallen gelijk verdeeld. De partner die in het huis blijft wonen, betaalt de vertrekkende partner diens aandeel in de waarde.

De formule voor de uitkoopsom is:

Netto waarde / 2 = Uitkoopsom per partner

In het voorbeeld met een overwaarde van € 150.000, is de uitkoopsom voor de vertrekkende partner € 75.000. Dit is het bedrag dat betaald moet worden om de ander uit te kopen.

Wat als er sprake is van onderwaarde?

Soms is de hypotheekschuld hoger dan de waarde van de woning. In dat geval is er een restschuld, ook wel onderwaarde genoemd. Ook deze schuld moet verdeeld worden.

Stel, de woningwaarde is € 300.000 en de hypotheek is € 350.000. De onderwaarde is dan € 50.000. Elke partner is in dat geval verantwoordelijk voor € 25.000 van deze schuld. De vertrekkende partner moet dit bedrag betalen aan degene die in het huis blijft en de volledige hypotheek overneemt.

Stap 4: Regel de financiering van de uitkoopsom

De partner die in het huis blijft, moet niet alleen de uitkoopsom kunnen betalen, maar ook de volledige hypotheek op zijn of haar naam kunnen krijgen. De bank toetst of het inkomen hiervoor voldoende is.

Banken hanteren soms soepelere leennormen, de zogeheten 'beheercriteria', voor mensen die na een scheiding de hypotheek alleen willen voortzetten. Dit kan het makkelijker maken om de financiering rond te krijgen. De uitkoopsom kan betaald worden uit eigen middelen of door de hypotheek te verhogen.

Stap 5: De fiscale en juridische afspraken

Het uitkopen van een partner heeft ook fiscale gevolgen. De vertrekkende partner die de uitkoopsom ontvangt, krijgt te maken met de bijleenregeling. Dit betekent dat de ontvangen overwaarde binnen een bepaalde termijn moet worden geïnvesteerd in een nieuwe koopwoning om de hypotheekrenteaftrek volledig te behouden.

Daarnaast geldt voor de vertrekkende partner dat de rente over het eigen deel van de hypotheek tijdelijk aftrekbaar kan blijven. Dit geeft ruimte om een nieuwe woonsituatie te regelen. Alle afspraken over de verdeling van de woning en de financiën leggen jullie vast in het echtscheidingsconvenant.

Tot slot zorgt de notaris voor de juridische afhandeling. In de akte van verdeling wordt vastgelegd wie eigenaar wordt van de woning, waarna het eigendom officieel op één naam komt te staan.

Scheiden zonder stress, met steun

Een veilige, betaalbare aanpak voor jou en je kinderen.

• Zelf samen vanuit huis aan de slag
• Persoonlijke & professionele begeleiding
• Regel het in goed overleg, met of zonder mediation

Start vrijblijvend Bekijk onze diensten

Scheiden zonder stress, met steun

Een veilige, betaalbare aanpak voor jou en je kinderen.

• Zelf samen vanuit huis aan de slag
• Persoonlijke & professionele begeleiding
• Regel het in goed overleg, met of zonder mediation

Start vrijblijvend Bekijk onze diensten

Aandachtspunten scheiden met een koophuis Lees meer