Partner uitkopen bij scheiding: wat zijn je opties als de woningwaarde is gestegen?

De basis: hoe bereken je de uitkoopsom?

De uitkoopsom is het bedrag dat je aan je ex-partner betaalt voor zijn of haar aandeel in de woning. De berekening is gebaseerd op de overwaarde: het verschil tussen de huidige marktwaarde van het huis en de openstaande hypotheekschuld.

De formule is als volgt:

(Huidige woningwaarde - resterende hypotheekschuld) / 2 = uitkoopsom aan de ex-partner.

Stel, jullie woning is getaxeerd op €400.000 en er staat nog een hypotheek open van €250.000. De overwaarde is dan €150.000. Als je in het huis wilt blijven en het huis is van jullie beiden, betaal je je ex-partner de helft van dit bedrag, dus €75.000.

Financiering van de uitkoopsom: vier routes

Het financieren van de uitkoopsom en het overnemen van de volledige hypotheek is vaak de grootste uitdaging. Je moet de bank ervan overtuigen dat je de lasten alleen kunt dragen. Er zijn verschillende manieren om dit te realiseren.

1. De hypotheek overnemen en verhogen

De meest gebruikelijke methode is dat de achterblijvende partner de bestaande hypotheek volledig overneemt (met ontslag van de ex-partner uit de hoofdelijke aansprakelijkheid). Indien nodig wordt de hypotheek verhoogd of wordt een nieuwe hypotheek afgesloten. De bank toetst je inkomen om te zien of dit haalbaar is.

Goed om te weten is dat banken bij een scheiding soms soepelere normen hanteren, de zogenoemde 'beheercriteria'. Dit betekent dat je onder bepaalde voorwaarden meer kunt lenen dan een nieuwe koper. Deze  verruimde normen zijn speciaal bedoeld om een van de partners in de woning te laten blijven.

2. Gebruik van eigen middelen

Als je over voldoende spaargeld beschikt, kun je dit gebruiken om je partner uit te kopen. Dit is de eenvoudigste route, omdat er geen nieuwe lening voor nodig is. Je hoeft dan alleen de bestaande hypotheek op jouw naam te laten zetten. Maar ook dan zal de bank willen vaststellen of je de hypotheek alleen kunt dragen. 

3. Een persoonlijke lening afsluiten

Een andere mogelijkheid is een persoonlijke lening. Dit kan een oplossing zijn als de bank de hypotheek niet wil verhogen, maar de rente op een persoonlijke lening is doorgaans hoger. Ook is de rente van een lening voor de uitkoopsom niet altijd fiscaal aftrekbaar, terwijl hypotheekrente dat meestal wel is. En de bank neemt schulden mee in de beoordeling of je voldoende ruimte hebt om de hypotheek te betalen. 

4. De uitkoopsom in termijnen betalen

Als je de uitkoopsom niet in één keer kunt financieren, kun je met je ex-partner afspreken om het bedrag in termijnen te betalen. Dit vraagt om duidelijke en schriftelijke afspraken over de looptijd, de rente en wat er gebeurt als je niet kunt betalen. Leg dit altijd vast in het scheidingsconvenant. Wees je ervan bewust dat ook dit als een schuld wordt gezien door de bank.

Fiscale aandachtspunten voor de blijvende en vertrekkende partner

De afspraken over de woning hebben fiscale gevolgen voor jullie beiden. Het is verstandig om hier goed naar te kijken om onverwachte kosten te voorkomen.

De bijleenregeling voor de vertrekkende partner

De vertrekkende partner ontvangt de uitkoopsom. Als hij of zij binnen drie jaar een ander huis koopt, moet dit bedrag worden geïnvesteerd in de nieuwe woning om de volledige hypotheekrente te kunnen aftrekken. Dit heet de bijleenregeling.

Hypotheekrenteaftrek voor de blijvende partner

De partner die in het huis blijft, neemt de volledige hypotheek over. Voor het deel dat je overneemt van je ex-partner, gelden de huidige hypotheekregels. Dit kan betekenen dat je dit deel van de lening annuïtair moet aflossen om de rente te mogen aftrekken.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting

Als je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt, hoef je geen overdrachtsbelasting (2% van de woningwaarde) te betalen als je de woning overneemt. Voor samenwoners geldt deze vrijstelling alleen als het huis op beide namen staat.

De juridische afhandeling

Zodra de financiering rond is, moeten de afspraken officieel worden gemaakt. Dit gebeurt in een aantal stappen die zorgen voor juridische zekerheid voor jullie beiden.

Afspraken vastleggen in het echtscheidingsconvenant

Alle afspraken over de woning, de uitkoopsom en de verdeling van de overwaarde leg je vast in het scheidingsconvenant. Dit document vormt de basis voor de verdere afhandeling. Bij Uitelkaar.nl begeleiden we je bij het opstellen van een volledig en juridisch correct scheidingsconvenant.

De akte van verdeling bij de notaris

De eigendomsoverdracht wordt definitief bij de notaris. Hij of zij stelt een akte van verdeling op. Na ondertekening van deze akte en inschrijving in het Kadaster staat het huis officieel op naam van de blijvende partner.

Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid

Een laatste, maar zeer belangrijke stap voor de vertrekkende partner. De bank moet je officieel ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek. Pas dan ben je niet langer verantwoordelijk voor de hypotheekschuld.

Wat als uitkopen financieel niet mogelijk is?

Soms blijkt uitkopen simpelweg geen optie. Je inkomen is niet hoog genoeg om de hypotheek alleen te dragen. In dat geval is de meest voorkomende oplossing om de woning te verkopen. De overwaarde wordt dan na de verkoop tussen jullie verdeeld.

Een andere optie, hoewel minder gebruikelijk, is om het huis tijdelijk onverdeeld te laten. Dit betekent dat jullie samen eigenaar blijven, bijvoorbeeld totdat de kinderen oud genoeg zijn. Dit vereist wel zeer goede afspraken en kan complex zijn.

Scheiden zonder stress, met steun

Een veilige, betaalbare aanpak voor jou en je kinderen.

• Zelf samen vanuit huis aan de slag
• Persoonlijke & professionele begeleiding
• Regel het in goed overleg, met of zonder mediation

Start vrijblijvend Bekijk onze diensten

Scheiden zonder stress, met steun

Een veilige, betaalbare aanpak voor jou en je kinderen.

• Zelf samen vanuit huis aan de slag
• Persoonlijke & professionele begeleiding
• Regel het in goed overleg, met of zonder mediation

Start vrijblijvend Bekijk onze diensten

Aandachtspunten scheiden met een koophuis Lees meer